Comme le marché hexagonal dans son ensemble, le marché immobilier francilien aura fait preuve de vitalité en 2004, déjouant une fois de plus les pronostics les plus pessimistes émis l'an dernier à pareille époque. Mais le nombre soutenu de ventes sest accompagné dune nouvelle poussée des prix.

Le volume des ventes, tous biens immobiliers confondus, a enregistré une progression de 3,6% à Paris, de 1,3% en Petite Couronne et de 4,1% en Grande Couronne, soit une hausse globale de 3% du nombre des transactions sur les huit départements de l'Ile-de-France.

Hausse correspondant à la vente de 241 407 biens contre 234 401 en 2003.

Cette vitalité bénéficie à tous les compartiments du marché immobilier, qu'il s'agisse des appartements neufs (+4,1%) ou anciens (+2,4%), des maisons neuves (+11,2%) ou anciennes (+1%), des garages (+4,1%), des terrains (+9,1%) et des immeubles entiers (+11,9%), à la seule exception des chambres de service (-6,5%).

Force est de constater que le marché a été porté par l'activité de la Grande Couronne, qui enregistre les meilleurs résultats de ventes de la région(+4,1%), et ce dans toutes les catégories de biens, à l'exception de celle des appartements anciens, dans laquelle Paris a fait mieux (+5,1%, contre +1,5% en Grande Couronne). Ce mieux intervient après plusieurs années dactivité contrastée du marché des appartements anciens dans la capitale (-9,4% en 2001, +0,9% en 2002, -2,8% en 2003). La Petite Couronne(+1,3%) affiche, de son côté, des résultats plus modestes sur trois des huit marchés analysés.

Les performances de lactivité immobilière en Ile-de-France auraient pu être supérieures en 2004, si le marché n'avait pas connu une certaine baisse de régime sur certaines zones géographiques au 3e trimestre, dont la stabilité des ventes (-0,2%) masque des disparités entre Paris (+3,7%), la Petite Couronne (-2,3%) et la Grande Couronne (-0,4%). Sans compter lactivité du 4e trimestre (+0,9%), qui a reposé sur le seul dynamisme de la Grande
Couronne (+4,4%, contre -0,7% à Paris et -2,2% en Petite Couronne).

Cette situation au second semestre peut, certes, être mise au compte d'un phénomène saisonnier constaté à chaque fin d'année. Elle n'en révèle pas moins un léger tassement du marché, dont le niveau des prix commence à peser sur la solvabilité des ménages, lesquels, pour concrétiser leurs désirs d'accession, se voient contraints, depuis plusieurs trimestres, d'opter pour des logements plus petits ou de séloigner du centre de lagglomération.

Faut-il voir dans le ralentissement de la progression des prix des appartements anciens observé au 4e trimestre, après les fortes hausses relevées aux 3e et 4e trimestres, un signe vant coureur d'une relative désolvabilisation des acquéreurs ? Cette décélération n'est certes pas la première, mais elle s'exprime cette fois-ci avec une plus grande ampleur. Ainsi, l'augmentation de l'Indice Notaires-INSEE a été divisée par 3,7 en Petite Couronne (+1,5% au 4e trimestre contre +5,5% au 3e) et par 3,3 en Grande Couronne (+2% contre +6,6%). Cette décrue est plus modeste dans la capitale qui, il est vrai, avait anticipé le mouvement au trimestre précédent (+4,5% au 2e trimestre, +3,4% au 3e et +2,4% au 4e).

Cette décélération touche également les prix des maisons anciennes, puisque l'évolution des Indices Notaires-INSEE du 4e trimestre fait état d'une stabilisation des valeurs en Petite comme en Grande Couronne (-0,8%). Cette stabilisation, qui se vérifie dans six des sept départements de ces deux zones, succède aux fortes hausses de prix enregistrées aux 2e (+6% en Petite Couronne et +3,9% en Grande Couronne) et 3e trimestres (+5,9% en Petite et Grande Couronne).

Faut-il voir dans ce mouvement, outre linfluence du phénomène de saisonnalité des prix, un effet de structure du marché de la maison individuelle où les ventes se seraient portées sur des maisons plus petites et donc moins chères au cours du 4e trimestre ?

Les variations annuelles de prix continuent dévoluer sur lensemble de lannée 2004 à un rythme à deux chiffres tant pour les appartements que les maisons.

Les progressions annuelles les plus élevées concernent les appartements anciens, notamment en Seine-Saint-Denis (+18,2% en 2004, contre +15,2% en 2003) et dans le Val-d'Oise (+20,1%, contre +13,7%). Et ce, en raison des hausses de prix significatives enregistrées sur les neuf premiers mois de l'année en Petite Couronne (+3,9% au 1er trimestre, +3,6% au 2e, +5,5% au 3e) et en Grande Couronne (avec respectivement +3,9%, +3,3% et +6,6%). Les plus faibles progressions annuelles se situant dans les départements des Hauts-de-Seine et des Yvelines (+13,7%) et à Paris (+14,2%).

Un peu plus modérées, les hausses annuelles de prix des maisons anciennes oscillent entre 10,3% dans le Val-de-Marne et 16,1% en Seine-Saint-Denis, pour la Petite Couronne, et entre 11,6% dans les Yvelines et 13,1% dans la Seine-et-Marne, pour la Grande Couronne.